Rifacimento bagni: L'impresa si avvale di personale altamente qualificato nella ristrutturazione edilizia e nel restauro conservativo. Ristrutturazioni di immobili a scopo di investimento oppure curate nei minimi dettagli al fine di realizzare la casa dei propri sogni. Un servizio mirato e puntuale volto a seguire e soddisfare passo passo il cliente durante tutte le fasi lavorative: dalla progettazione alla consegna dei lavori e oltre. 1. Asportazione sanitari esistenti, compreso scarico materiale di risulta e trasporto alle PP .DD. 2. Demolizione pavimento e rivestimento, compreso scarico materiale di risulta e trasporto alle PP. DD. 3. Fornitura pavimento e rivestimento di prima scelta 4. Serie completa di sanitari: fornitura e posa di lavabo, colonna, vaso sedile, bidet, vasca o doccia. 5. Serie completa di rubinetteria (miscelatori) : fornitura e posa del gruppo lavabo, bidet, vasca esterna o doccia incasso passo rapido per Wc. Cucine: Rifacimento completo di una cucina o diviso nelle mansioni richieste - rimozione del lavello - rimozione del rivestimento in piastrelle di ceramica - demolizione del pavimento e del massetto di sottofondo - rimozione dei tubi del vecchio impianto idrico - rimozione dei tubi del vecchio impianto gas - rimozione del vecchio impianto elettrico (linea elettrica e punti luce) - raschiatura delle vecchie tinte da pareti e soffitti - f.p.o. di nuove tubazioni per impianto idrico - f.p.o. di nuove tubazioni per impianto gas - f.p.o. di nuovo impianto elettrico - f.p.o. massetto di sottofondo - solo p.o. di pavimenti e rivestimenti - f.p.o. di rasante su pareti e soffitti - f.p.o. di pittura su pareti e soffitti - solo p.o. di nuovo lavello - solo p.o. di accessori (porta utensili, mensole, ecc) prezzo a corpo per i lavori da definire sul luogo con il cliente RIFACIMENTO SOTTOTETTI, LEGGI / ARTICOLI / IDEE A CONFRONTO: I punti dolenti della L.R. Lombardia 15 del 15 luglio 1996 non sono stati, contrariamente a quello che si potrebbe pensare, di tipo urbanistico-edilizio tra gli operatori e la Pubblica amministrazione, bens" di tipo civilistico nei rapporti tra i proprietari dei sottotetti e i condomini e/o confinanti. Tutto ciò ha generato non poco contenzioso, specie in relazione al cosiddetto diritto di sopralzo e agli interventi sulle parti comuni degli edifici. Analizziamo, per quanto possibile, limitatamente al sopralzo, le implicazioni condominiali delle opere connesse; il tutto riferente al contesto del periodo di sviluppo in cui si inserisce. Prima di addentrarci nella trattazione vediamone brevemente l'ordine logico e alcuni chiarimenti preliminari. Dapprima vedremo la definizione di sopralzo e la logica del codice civile in materia, successivamente ci addentreremo nello specifico vedendo se e quando si debba corrispondere l'indennizzo di sopralzo ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. Inoltre si è fatta una distinzione di trattazione secondo i due grandi capitoli della tipologia di intervento: la prima, che chiameremo convenzionalmente "recupero", è relativa a quegli interventi che non modificano la pendenza, l'andamento e l'altezza del tetto (ed è valido per tutte le regioni in cui esiste una legge simile). La seconda, che chiameremo convenzionalmente "innalzamento", è relativa a quegli interventi che presuppongono la modifica del colmo e/o della gronda del tetto, specificamente alzandole per potere avere i requisiti di abitabilità  nei vani sottostanti. A oggi queste considerazioni sono sostanzialmente valide solo nella regione Lombardia. Il tetto come parte comune Il tetto è normalmente previsto, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., parte comune dell'edificio, anche se il titolo può disporre diversamente. Ovvero il tetto può anche essere proprietà  privata di un singolo anche se, ovviamente, debba comunque assolvere alla sua funzione di copertura dell'edificio. In verità  i casi in cui il tetto a falde sia proprietà  esclusiva sono rarissimi e comunque di scarsissimo, se non nullo, interesse per le nostre finalità . Ancorchè il tetto sia parte comune, può comunque essere modificato in qualsiasi momento dal proprietario del sottotetto per renderlo abitabile, senza autorizzazione condominiale e senza corrispondere alcun indennizzo.(1) Il diritto di sopralzo Il diritto di sopralzo, cos" come previsto dall'art. 1127 cod. civ., fa espresso riferimento, in termini concettuali, all'intensità  di utilizzazione di un'area edificabile. Quest'ultima, infatti, non ha un valore esclusivamente riferito alla sua superficie ma al contrario alla quantità  di cubatura o S.l.p. (superficie lorda di pavimento o di piano) che consente di realizzare. Ipotizziamo due aree edificabili identiche di una superficie lorda di 1.000 mq ma con capacità  edificatorie diverse. Per esempio, la prima consente di realizzare 500 mq di S.l.p. ovvero 1.500 mc (3 mc per ogni mq di S.l.p.) mentre la seconda dispone di 1.000 mq di S.l.p. ovvero 3.000 mc. Appare del tutto evidente che la seconda area abbia per un costruttore un valore nettamente superiore, che in questo caso potrà  essere di circa il doppio. Infatti il valore delle aree edificabili si computa a metro cubo o a metro quadrato. Per esempio una certa area varrà  euro 200/mc, ovvero 200 euro per ogni metro cubo che consente di costruire. A questo punto ipotizziamo di avere un edificio di 5 piani fuori terra e di 200 mq per piano per un totale di 1.000 mq complessivi di S.l.p. Questa è evidentemente l'intensità  per cui è stata sfruttata finora la capacità  edificatoria del terreno su cui il fabbricato è stato eretto. Ora se andassimo a edificare un nuovo piano sopra l'ultimo esistente, che quindi diverrebbe il sesto fuori terra, andremmo, intuibilmente, ad aumentare lo sfruttamento dell'area. In altri termini potremmo dire che utilizziamo l'edificio come area edificabile, se prima l'edificio aveva una S.l.p. di 1.000 mq ora sarà  di 1.200 mq, incrementando lo sfruttamento dell'area su cui è eretto. Il codice civile, qualora l'edificio sia condominio, di fatto ci dice che stiamo utilizzando un'area edificabile che non è solo di chi sopraeleva ma bensଠdi tutto il condominio e dato che chi sopraeleva utilizza il condominio (o se preferite l'area su cui sorge) come area edificabile su cui va a costruire, questa area, o meglio questa capacità  edificatoria, la deve pagare al legittimo proprietario, ovvero proprio al condominio. Chiariamo ulteriormente l'esempio: un costruttore acquista un'area edificabile pagandola un certo prezzo per mc ed edifica un certo edificio, poniamo sempre di 1.000 mq. Questo si costituisce in condominio e ovviamente i condomini che hanno acquistato gli appartamenti hanno pagato, nel prezzo, anche il costo dell'area edificabile. Ora se il proprietario dell'ultimo piano decide di edificare un nuovo piano dovrà  anche lui pagare l'area edificabile su cui va a costruire cos" come è stato per tutti i condomini. Questa area edificabile è di fatto il condominio sottostante. Di qui la ragione del pagamento dell'indennizzo, di fatto chi sopraeleva paga l'area edificabile su cui va a costruire. Infatti il citato art. 1127 cod. civ. recita "Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità  pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante". Questo è proprio il modo per ripartire il valore originario dell'area su tutti i piani, compreso quello da edificare e, per questa via, commisurare l'indennizzo alla capacità  edificatoria che si va a utilizzare con la sopraelevazione. Ricordiamo che il diritto di sopralzo previsto dall'art. 1127 cod. civ. indica sostanzialmente tre limiti: l'impossibilità  dell'opera se la statica dell'edificio non lo consente (ovviabile se tutti i condomini autorizzano lavori di consolidamento che garantiscano la staticità  dell'edificio); la possibilità  data ai condomini di opporsi se l'intervento "pregiudica l'aspetto architettonico", "ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti". Perchè l'indennizzo non è dovuto Vediamo ora brevemente perchè nella stragrande maggioranza dei casi di utilizzazione di una legge per il recupero dei sottotetti, non appare per nulla logico che si debba pagare l'indennizzo ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. Ricordiamo che si ritiene necessario dividere in due casi distinti i due capitoli di intervento: "recupero" quando si recupera il sottotetto senza innalzare significativamente la falda del tetto e "innalzamento" nel caso opposto in cui si procede a un consistente innalzamento del tetto, realizzandone una vera e propria traslazione verso l'alto. Il caso del "recupero" Preliminarmente è opportuno ricordare che i locali sottotetto sono delle superfici normalmente non comprese nella cubatura dell'edificio ovvero non costituiscono S.l.p. di alcun genere. Di solito, infatti, sono accatastati nella categoria C2, ovvero locali di sgombero, magazzini senza permanenza di persona; talvolta (spesso per quelli condominiali di uso comune) non vengono nemmeno accatastati. Il loro uso, quando vengono in qualche modo utilizzati, è di solito proprio quello di magazzini o locali di sgombero, spesso suddivisi nei cosiddetti "solai" ad uso dei proprietari delle varie unità  sottostanti. Volume fisico esistente - Nel caso di un recupero di un sottotetto non si genera alcun nuovo piano, si trasforma semplicemente qualcosa che è già  esistente. Non è un caso se, per esempio, la L.R. Lombardia 15 del 15 luglio 1996 si intitola "Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti". In tale senso anche la normativa edilizia adottata per esempio dal comune di Milano qualifica l'intervento come "ristrutturazione" e non certo come nuova edificazione ma nemmeno come ampliamento; cosa al contrario ovvia se si trattasse di una sopraelevazione. Non c'è una maggiore intensità  d'uso dell'area - Nel caso di un sottotetto che viene recuperato questo non è compreso nella S.l.p. generata dall'area edificabile che ha consentito la realizzazione dell'edificio sottostante. Di conseguenza di fatto non si vede un maggior utilizzo dell'area sottostante. Non si genera un nuovo piano - Se si realizza un sopralzo si realizza, è ovvio, un nuovo piano. Nel caso di recupero di un sottotetto esistente, invece, il numero di piani dell'edificio non cambia, semplicemente muta la destinazione del piano sottotetto. Se si trattasse di un sopralzo si dovrebbe generare un nuovo piano e, sopra questo, un nuovo sottotetto. In tal modo tutto rientrerebbe nella logica dell'art. 1127 cod. civ. Ma non è assolutamente il caso dei recuperi dei sottotetti. Se si ipotizza, per esempio, una sopraelevazione su di un lastrico solare di copertura, diviene logico creare al di sopra del nuovo piano un nuovo lastrico solare. Se sopraelevo la casa realizzo una nuova copertura a una quota superiore di un piano. Lo stesso art. 1127 cod. civ. ci viene in aiuto quando nell'ultimo comma recita: "Egli (n.d.r. chi sopraeleva) è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare". Nel caso del recupero di un sottotetto non si deve creare alcun nuovo tetto proprio perchè non si realizza alcun nuovo piano. Cambi di destinazione - Proseguendo nel medesimo ragionamento va rilevato che si tratta sostanzialmente di un cambio di destinazione, sia pure con l'aggiunta dell'abitabilità  e della permanenza di persone, della superficie che diviene quindi S.l.p. a tutti gli effetti, mediante il pagamento degli oneri. Detti cambi di destinazione possono avvenire, e avvengono con grande frequenza, anche ad altri piani degli edifici. Ipotizziamo, per esempio, un magazzino al piano seminterrato. Ipotizziamo che il proprietario presenti domanda di condono e lo trasformi in uffici. Il caso è assolutamente analogo: una superficie senza abitabilità  e senza permanenza di persone, grazie a uno strumento legislativo viene compreso nella S.l.p. e ottiene la permanenza di persone. Il caso è quindi totalmente analogo al recupero di un sottotetto; anche in questo caso si può parlare di indennizzo per il sopralzo? Il paradosso della proprietà  - nel caso di un recupero di un sottotetto si prevedesse il pagamento dell'indennizzo si creerebbe la paradossale situazione di aversi due proprietari della medesima superficie. Infatti l'art. 1127 cod. civ., come abbiamo visto, considera la sopraelevazione come un pagamento di un area edificabile; ma se il sottotetto ha già  un proprietario con un regolare titolo non appare possibile che la medesima superficie debba essere corrisposta anche al condominio. Infatti ci troveremmo ad avere un proprietario in base al titolo e un altro proprietario, senza alcun titolo, ovvero il condominio. Situazione palesemente paradossale. Chi desiderasse acquistare il sottotetto per ristrutturarlo pagherebbe, quindi, il prezzo all'attuale proprietario e nuovamente un altro prezzo al condominio che, per inciso, non ne ha proprio alcun titolo. Se c'è un proprietario non può essere anche del condominio. Il caso dell'innalzamento Nel caso in cui si innalzi tutto il tetto, utilizzando per esempio la L.R. Lombardia 22/1999, cambia solo in parte quanto esposto precedentemente; vediamo alcune considerazioni. Le nuove altezze - L'edificio è complessivamente più alto di quanto lo fosse prima dell'intervento. Non si tratta comunque della creazione di un nuovo piano, ma solamente di un aumento dell'altezza interna per una migliore godibilità  dei locali. Il codice civile all'art. 1102 prevede che il condomino possa migliorare il godimento del suo bene. Non è del tutto chiaro in quale misura si possa realizzare questo "miglior godimento". Se un sottotetto ha un'altezza al colmo di 2,60 m. e lo si trasla verso l'alto di una decina di centimetri per migliorarne il godimento è una cosa; se invece si ha una sostanziale camera d'aria alta nel punto di colmo solo 50 cm e si trasla tutto il tetto per portare l'altezza di colmo, poniamo, a 3 m, si tratta solo di un miglior godimento? Probabilmente no. è in realtà  una questione abbastanza spinosa perchè sia ai fini urbanistici sia a quelli civilistici in un condominio si fa sempre riferimento al valore del piano, prescindendo dalla sua altezza. Ovvero non ha un gran senso parlare di differenza di valore se il primo piano (piano nobile negli edifici più vecchi) ha un'altezza di 3,8 m, mentre il terzo piano ha un'altezza di soli 3 m. Un criterio di differenziazione - Analogamente si rileva che anche quando il sottotetto su cui si interviene è bassissimo e del tutto inabitabile, il piano, in senso tecnico, esiste e quindi non si procede alla creazione di un nuovo piano. Per altri versi una semplice camera d'aria talmente bassa da essere inaccessibile difficilmente può essere considerato come un vero e proprio piano dell'edificio. La possibilità  concessa dalle leggi vigenti di rendere abitazioni i sottotetti è fuorviante nella interpretazione delle norme. La realizzazione di un nuovo piano prescinde dalla destinazione della superficie cos" ricavata. L'indennizzo matura nel momento in cui si genera un nuovo piano, al di là  della sua trasformazione in abitazioni. Punto nodale, quindi, diventa individuare i casi in cui il piano esiste prima dell'intervento di innalzamento. Il criterio per individuare quando sia necessario procedere all'indennizzo ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. non può discostarsi dal concetto basilare di creazione di un nuovo piano. Di conseguenza è necessario individuare in quali casi il piano sottotetto sia un piano a tutti gli effetti dell'edificio e quando, al contrario, non lo è. Quando si migliora il godimento della proprietà  ristrutturando e mutandone la destinazione e quando ci si trova, di fatto, di fronte a un piano che non esisteva. Attenzione che in tal senso va sempre ricordata anche la questione del titolo di proprietà  non potendosi dare il caso di due proprietari per la medesima superficie. Un criterio di suddivisione potrebbe quindi essere individuato nelle caratteristiche fisiche del sottotetto prima dell'intervento. Se il sottotetto è bassissimo, tale da impedire l'accesso, sia pure difficoltoso, ad una persona; oppure quando si tratta sostanzialmente solo di una camera d'aria per isolare i piani sottostanti; o, ancora, di una modesta controsoffittatura, non portante, creata solo per nascondere l'orditura del tetto; l'intervento si può considerare come un vero e proprio sopralzo. Al contrario quando si interviene su un sottotetto che ha già  i requisiti minimi di altezza e l'intervento non modifica l'andamento generale della falda o lo modifica marginalmente solo per migliorarne il godimento (art. 1102 cod. civ.), si può parlare di una semplice ristrutturazione, con cambio di destinazione ed ottenimento della permanenza di persone. Tutto ciò sia pure considerando che il legislatore, per la parte urbanistica, più volte chiamato a definire la questione, di fatto con la L.R. 18/2001 ha individuato il limite in qualsiasi tipologia ed entità  di volume. Si badi, a fini urbanistici. è del tutto evidente che stabilire quando ci si trovi di fronte a un vero e proprio piano e quando, invece, di fronte a un volume di tale modestia da non poter essere considerato piano, è molto soggettivo. Un criterio potrebbe essere individuato nel titolo di proprietà . Se è un volume che merita un titolo di proprietà , avrà  una qualche capacità  di godimento. Un altro potrebbe essere la autonoma capacità  di produrre reddito, ovvero se è accatastato. Ma sono sostanzialmente solo indicatori perchè la definizione di piano dovrebbe essere più tecnica che fiscale. Il caso del lastrico solare Il caso del lastrico solare è emblematico di tutto quanto è stato precedentemente esposto. Si stanno osservando casi di realizzazione di sottotetti in luogo di lastrici solari di copertura ovvero di terrazzi posti sugli ultimi piani degli edifici. La procedura utilizzata prevede la richiesta di autorizzazione di tetto a falde, spesso giustificata da ammaloramenti e necessità  di rifacimento della copertura. Successivamente, una volta realizzato il tetto a falde, si procede al recupero del sottotetto ottenuto mediante le normative esistenti. Il fatto della usuale "calpestabilità " dei lastrici solari, ovvero terrazzi, diviene fuorviante e fa dimenticare che un lastrico di copertura è, prima di tutto, la copertura dell'edificio e solo sussidiariamente terrazzo. Quindi nel momento in cui vado a coprire il lastrico con un nuovo tetto (sia pure a falde) genero a tutti gli effetti un nuovo piano. è questo il momento, ai fini dell'indennizzo, in cui si concretizza la realizzazione di un nuovo piano, non quello in cui lo trasformo in abitazioni. Lo stesso art. 1127 cod. civ. ci viene in aiuto quando nell'ultimo comma recita: Egli (n.d.r. chi sopraeleva) è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. Anche se il lastrico non è condominiale ma privato di colui che sopraeleva, che quindi vi rinuncia per potere realizzare un tetto a falde, non si modifica la sostanza del ragionamento: dopo l'intervento l'edificio ha un nuovo tetto che copre quello precedente il quale, a sua volta, si trasforma in un piano coperto godibile. Valgono ovviamente le considerazioni fatte: se realizzo realmente solo una camera d'aria alta al colmo, poniamo, solo 50 cm perchè realmente ho delle infiltrazioni d'acqua, secondo quanto già  detto non lo si può considerare un nuovo piano e, quindi, non sarò soggetto a indennizzo. Lo "sfarfallamento" delle falde Altro caso particolare è quello in cui il colmo del tetto resta alla sua quota originaria e si procede all'aumento dell'altezza nei punti di imposta. Ovvero si diminuisce la pendenza delle falde aumentando l'altezza nei punti di minima e lasciando inalterata l'altezza massima. Anche in questo caso vale il principio precedentemente espresso: un sottotetto con queste caratteristiche ha già  i requisiti minimi per una ristrutturazione, solo che per una superficie minore di quella che si ottiene con lo "sfarfallamento" delle falde. Anche l'inserimento di semplice cappuccine ottiene il medesimo risultato, rendere godibile porzioni che originariamente non lo erano. Il piano, però, esisteva anche prima dell'intervento. Considerazioni conclusive La questione del diritto di sopralzo non è più molto trattata dato che la maggioranza delle normative urbanistiche ora non consentono indici di sfruttamento tali da permettere sopralzi nei condomini. Se ne torna a parlare con insistenza proprio quando connessa ai recuperi dei sottotetti. Le leggi che stanno consentendo il recupero dei sottotetti hanno reso di non facilissima interpretazione la questione relativa all'indennizzo per il diritto di sopralzo. Oltretutto l'equivoco è favorito dalla tipologia dell'intervento che, inevitabilmente, concerne la parte superiore degli edifici dando adito a diffuse errate interpretazioni.